TC
BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
- HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2020/1103
Karar Numarası: 2020/1008
Karar Tarihi: 29.09.2020
COVID 19 SALGINI VE PANDEMİ SÜRECİNDE KİRA BEDELİNDE İNDİRİM YAPILMASI İSTEMİ – Davacı/Kiracının
Pandemi Sürecinde İş Hacminde Düşüş Olduğunu Belirterek ve Pandemi Süresince Geçerli Olmak Üzere
Kiranın Uyarlanmasını Talep Ettiği – Yaşanılan Salgın Hastalık Sürecinin Olağanüstü Bir Durum Olduğu –
Taraarca Öngörülemeyeceği – Genel Olarak Salgın Hastalık Sürecinin Olağanüstü Durum Olarak Kabul
Edilmesi Gerektiği – Kiranın Uyarlanması Talep Edildiğinde Mahkemece Salgının ve Alınan Tedbirlerin Bizzat
Kiracı Üzerindeki Etkilerinin Değerlendirilmesi Gerektiği – Bu Olumsuz Duruma Kiraya Verenin Sebep Olmadığı
da Göz Önünde Bulundurularak Oluşan Yükün, Sözleşmenin Her İki Tarafı Üzerine Dağıtılacak Şekilde
Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanması Gerektiği
COVID 19 SALGINI VE PANDEMİ SÜRECİNDE TELAFİSİ İMKÂNSIZ BİR ZARAR DOĞMAMASI İÇİN KİRA BEDELİNDE
UYARLAMA YAPILABİLECEĞİ – Sözleşmenin Yapıldığı Sırada Taraarca Öngörülmesi Beklenmeyen Olağanüstü
Bir Durumun Ortaya Çıkması Durumunda Sözleşmeye Bağlılık İlkesinin Sıkı Bir Şekilde Uygulanmasının
Hakkaniyete Aykırı Olacağı – Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesi ve Sözleşmeyi Yeni Koşullara Uyarlamasının
Mümkün Olduğu – Yaşanılan Salgın Hastalık Sürecinin Olağanüstü Bir Durum Olduğu ve Taraarca
Öngörülemeyeceği – Kiranın Uyarlanması Talep Edildiğinde Mahkemece Salgının ve Alınan Tedbirlerin Bizzat
Kiracı Üzerindeki Etkilerinin Değerlendirilmesi Gerektiği – Bu Olumsuz Duruma Kiraya Verenin Sebep
Olmadığının da Göz Önünde Bulundurulması Gerektiği – Oluşan Yükün, Sözleşmenin Her İki Tarafı Üzerine
Dağıtılacak Şekilde Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanması Gerektiği
KİRANIN UYARLANMASI TALEBİ İLE AÇILAN DAVADA İHTİYATİ TEDBİR KARARI VERİLEBİLECEĞİ – Salgın
Döneminde Bazı İşyerlerinin Tamamen Kapandığı ve Hiçbir Gelir Elde Edemediği – İhtiyati Tedbir Kararı
Verilmemesi Halinde Kiracının Mevcut Kirasını Ödeyemeyeceği ve Kiraya Verenin Kiracıyı Tahliye Ettirebileceği
- İhtiyati Tedbir Kararı Verilmediğinde Kiracı Dava Sonuçlanıncaya Kadar Kirasını Tam Olarak Ödemek Zorunda
Kalacak Olup, Temerrüde Düşürülüp Tahliye Sağlandıktan Sonra Kiranın Uyarlanmasının Herhangi Bir
Anlamının Kalmayacağı – Kiranın Uyarlanmasına İlişkin Açılan Davadan Umulan Sonucun Oluşması İçin “Ciddi
Bir Zararın Doğacağından Endişe Edilmesi” Koşulunun Mevcut Olduğu – İhtiyati Tedbirin Salgının Etkileri
Süresince ve Bu Etkilerin Devam Ettiği Dönem İçin Uygulanması Gerektiği – Kiracının Restaurant Olarak İşlettiği
Kiralananda Her Ne Kadar Paket Servis Yöntemi İle İşine Devam Etmiş İse de Süreç ve Alınan Tedbirlerin
Davacının İş Hacminde Belirli Etkilerinin Olabileceği- İhtiyati Tedbir Talebinin Kabul Edilmesi Gerektiği
6100k/389, 396
6098k/138
ÖZETİ: Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraarca öngörülemeyeceği
açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak
salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı
yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir
şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep
edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri
değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak
oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanması benimsenmelidir. Kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket
servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli
etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği
benimsenmiştir. Ancak salgın süresince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre
değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde
bulundurularak ihtiyati tedbirin altı ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre
kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerekmektedir.
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından
hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:
İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ VE SAFAHAT:
Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Konak Mahallesi, Şenocak Cad. 282 Ada 1
Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00 TL bedelli
kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığını, ticari
faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde
meydana gelen düşüş nedeniyle TBK’nun 138. maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava
konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu
dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle
01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere
aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece 10.08.2020 tarihli ara karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, bu karara karşı
davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.
İstinafa cevap veren davalı vekili, istinaf istemlerinin reddini savunmuştur.
HMK’nun “İncelemenin Kapsamı” başlıklı 355. maddesinde “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle
sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen
gözetir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf başvuru dilekçesinde gösterilen
istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken, kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle
sınırlı olarak yapılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE
İhtiyati tedbir HMK’da 389 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
HMK’nın 389. Maddesinde “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde
edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme
sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu
hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır. “ hükmü
düzenlenmiştir.
Kiralananın 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli kira sözleşmesi ile restaurant olarak kullanılmak üzere
aylık 23.000,00 TL kira bedeli ile davacıya kiraya verildiği hususunda taraar arasında uyuşmazlık
bulunmamaktadır.
Davacı/kiracı pandemi sürecinde iş hacminde düşüş olduğunu belirterek ve pandemi süresince geçerli olmak
üzere kiranın uyarlanmasını talep etmiş ve bu dönem boyunca aylık kira parasının 11.500,00 TL olarak
ödenmesi için ihtiyati tedbir talep etmiştir.
Somut olayda ihtiyati tedbir kararının koşullarının oluşup oluşmadığı açısından öncelikle kiranın uyarlanması
davasının hukuki niteliği incelenmelidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin
yapıldığı sırada taraarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan
kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın
istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu
henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa
borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde
sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının
yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa)
ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkansızlık
kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci
maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da
dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir
durum ortaya çıkmış olmalıdır. - Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük
kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. - Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa
etmiş olmalıdır.
Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli
sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır .” gerekçesine yer verildiği görülmektedir.
Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu
kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu
tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması,
işyerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış
olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir.
Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar
doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.
Genel olarak sözleşmelerde “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde
açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun
ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı
olacağından hâkimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür.
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraarca öngörülemeyeceği açıktır. O
halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü
durum olarak kabul edilmesi gerekir.
Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin
yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere
belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın
uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki
etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde
bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanması benimsenmelidir.
Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı
verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı işyerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği gözönünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının
kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun
oluşması için HMK’nun 389/1 maddesinde gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi”
koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.
7226 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihinde kadar
işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
düzenlemesi yasa koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler kapsamında
iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiğini göstermektedir.
Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle
tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telasi imkansız zarar doğuracağı açıktır. Ancak mahkemece ihtiyati tedbir
kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın
daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün
olup, telasi imkansız bir zarar doğmayacaktır.
Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde
yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale
döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.
Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK’nun “Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması” başlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı
kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak
kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli,
ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya taraarın müracaatı üzerinde değerlendirilerek
durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine
karar verilmelidir.
Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne
kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde
belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Ancak salgın süresince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve
bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
HMK 353/1 -b-2 maddesinde “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında
hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata
edilmiş ise ” Bölge Adliye Mahkemesince “düzelterek yeniden esas hakkında” hüküm kurulacağı
düzenlenmiştir.
Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması
mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi
kararının kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebi hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
İstinaf başvurusunun KABULÜNE,
A.- Bursa 9.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2020/753 esas sayılı dava dosyasında verilen 10.08.2020 tarihli ara
kararın HMK 353/l-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
Harçlar Kanunu’nun Eki-I sayılı tarife A-lll-2-a maddesi uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan 54.40 TL
istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve diğer istinaf giderlerinin ilk derece
mahkemesince esas hükümle birlikte yargılama giderleri arasında değerlendirilerek hüküm altına alınmasına,
Kullanılmayan istinaf gider avansının istinaf edene iadesine,
B.- İhtiyati tedbir talebinin Kabulüne,
Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı
kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden
itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA
İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil
durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
KANUN YOLU: HMK’nun 362/1 madde uyarınca kesin olmak üzere
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ: 29/09/2020
