1. Süre
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından ruhsat başvurusu süresi ve inşaata başlama süresi büyük önem arz etmektedir. Ruhsat için başvuru tarihi ve inşaatın tamamlanma süresi açıkça ve şüpheye yer vermeyecek şekilde olmalıdır.
Kimi sözleşmelerde yapı ruhsatının alınmasından itibaren altı ay vb. süre içinde inşaata başlanacağı ve 12 ay gibi bir sürede inşaatın tamamlanacağı yazmaktadır. Ancak böyle bir düzenlemede yapı ruhsatına ne zaman başvurulacağı açıkça belirtilmediğinden arsa sahibinin zararına bir duruma sebebiyet verilebilir.
İnşaat yapılacak taşınmazda birden fazla hissedar olması durumunda müteahhit mecburen tüm hissedarlarla sözleşme imzalamak zorundadır. Bu çoğu zaman bir haylî zaman alır. Bu nedenle diğer hissedarlarla sözleşme imzalanması konusunda kesin bir tarih konulması isabetli olacaktır.
2. Anahtar Teslimi Sözleşme
Sözleşmenin anahtar teslimi şeklinde olması arsa sahibinin menfaatine olacaktır. Aksi takdirde İmar Kanunu m. 30 uyarınca arsa sahibinin oturma ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alması gerekmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine anahtar teslimi şeklinde olduğu yazılmalıdır.
3. Arsa Sahibine Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Nitelikleri
Arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümlerin nitelikleri de oldukça önemlidir. Arsa sahibine bırakılacak dairelerin tipini 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 dubleks gibi dairelerin tipinin açıkça belirtilmesi ve sözleşmede yer alan krokide gösterilmesi ve daire bölümlerinin metrekarelerinin belirtilmesi gerekmektedir.
Ayrıca arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin hangi sokaklara cephesinin olduğu da hem sözleşme metninde hem krokide belirtilmesi isabetli olacaktır.
4. Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı Oranı
En önemli hususlardan birisi de kat karşılığı inşaat sözleşmesine paylaşma oranı (yüzdesi) konulmasıdır. Salt çizilen krokide belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibine ve müteahhide bırakılması ile yetinilmemelidir. İmardan kaynaklı bir artış söz konusu olduğunda da bu oranın geçerli olacağını belirtilmelidir.
5. Bağımsız Bölümlerin Ferağ (Devir) Hakkı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de müteahhide verilecek ferağ hakkıdır.
Kimi sözleşmelerde ferağ hakkı kat irtifakının kurulmasından (kat irtifakı tapularının düzenlenmesinden) itibaren yedi gün gibi bir süre içinde arsa sahiplerinin müteahhide bırakılan daireleri devir etme hükümleri görülmektedir. Bu durum arsa sahibi için oldukça sakıncalıdır. Çünkü kat irtifakı tapuları inşaat devam ederken çıkartılabileceği gibi inşaata daha başlanmadan da çıkartılabilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramlarının birbirlerine karıştırılması nedeniyle bu noktada olumsuz sonuçlar çıkmaktadır.
Arsa sahibi için isabetli olan oturma ruhsatının alınmasından sonra ve dairelerin teslim tutanağı ile tesliminden sonra ferağ hakkının verilmesi ya da kademeleri ferağ hakkının verilmesidir.
6. Sözleşmenin Devri Yasağı
Bir önemli husus da sözleşmenin devrinin yasak olduğunu sözleşmeye eklenmesidir. Arsa sahibinin inşaatı tamamlama bakımından ekonomik gücü olmayan bir müteahhit ile karşı karşıya gelmesinin önü kapanacaktır.
7. Cezai Şart, Kira Kaybı/Kullanamamadan Dolayı Kayıp
Sözleşmedeki maddelere uyulmaması durumunda cezai şart öngörülebilir. Bununla birlikte inşaatın arsa sahibine geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin uğramış olacağı zararların da açıkça yazılması arsa sahibinin menfaatine olacaktır.
8. Teknik Şartname
Müteahhit kendisine bırakılan dairelerde hangi malzemeleri kullanmış ise arsa sahibine kalacak dairelerde de o malzemelerin kullanılacağının sözleşmeye yazılması teknik şartname bakımından önem arz edecektir.
Teknik şartnamenin mümkün mertebe detaylandırılması gerekir. Aksi takdirde ortalama düzeyde malzeme kullanılması söz konusu olabilecektir.
Ayrıca teknik şartnameye uyulmaması durumunda uygulanacak yaptırımın da yazılması isabetli olacaktır.
Av. Hakan Dimdik
