Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Arsa Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken Bazı Hususlar

1. Süre

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından ruhsat başvurusu süresi ve inşaata başlama süresi büyük önem arz etmektedir. Ruhsat için başvuru tarihi ve inşaatın tamamlanma süresi açıkça ve şüpheye yer vermeyecek şekilde olmalıdır.

Kimi sözleşmelerde yapı ruhsatının alınmasından itibaren altı ay vb. süre içinde inşaata başlanacağı ve 12 ay gibi bir sürede inşaatın tamamlanacağı yazmaktadır. Ancak böyle bir düzenlemede yapı ruhsatına ne zaman başvurulacağı açıkça belirtilmediğinden arsa sahibinin zararına bir duruma sebebiyet verilebilir.

İnşaat yapılacak taşınmazda birden fazla hissedar olması durumunda müteahhit mecburen tüm hissedarlarla sözleşme imzalamak zorundadır. Bu çoğu zaman bir haylî zaman alır. Bu nedenle diğer hissedarlarla sözleşme imzalanması konusunda kesin bir tarih konulması isabetli olacaktır.

2. Anahtar Teslimi Sözleşme

Sözleşmenin anahtar teslimi şeklinde olması arsa sahibinin menfaatine olacaktır. Aksi takdirde İmar Kanunu m. 30 uyarınca arsa sahibinin oturma ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alması gerekmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine anahtar teslimi şeklinde olduğu yazılmalıdır.

3. Arsa Sahibine Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Nitelikleri

Arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümlerin nitelikleri de oldukça önemlidir. Arsa sahibine bırakılacak dairelerin tipini 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 dubleks gibi dairelerin tipinin açıkça belirtilmesi ve sözleşmede yer alan krokide gösterilmesi ve daire bölümlerinin metrekarelerinin belirtilmesi gerekmektedir.

Ayrıca arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin hangi sokaklara cephesinin olduğu da hem sözleşme metninde hem krokide belirtilmesi isabetli olacaktır.

4. Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı Oranı

En önemli hususlardan birisi de kat karşılığı inşaat sözleşmesine paylaşma oranı (yüzdesi) konulmasıdır. Salt çizilen krokide belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibine ve müteahhide bırakılması ile yetinilmemelidir. İmardan kaynaklı bir artış söz konusu olduğunda da bu oranın geçerli olacağını belirtilmelidir.

5. Bağımsız Bölümlerin Ferağ (Devir) Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de müteahhide verilecek ferağ hakkıdır.
Kimi sözleşmelerde ferağ hakkı kat irtifakının kurulmasından (kat irtifakı tapularının düzenlenmesinden) itibaren yedi gün gibi bir süre içinde arsa sahiplerinin müteahhide bırakılan daireleri devir etme hükümleri görülmektedir. Bu durum arsa sahibi için oldukça sakıncalıdır. Çünkü kat irtifakı tapuları inşaat devam ederken çıkartılabileceği gibi inşaata daha başlanmadan da çıkartılabilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramlarının birbirlerine karıştırılması nedeniyle bu noktada olumsuz sonuçlar çıkmaktadır.

Arsa sahibi için isabetli olan oturma ruhsatının alınmasından sonra ve dairelerin teslim tutanağı ile tesliminden sonra ferağ hakkının verilmesi ya da kademeleri ferağ hakkının verilmesidir.

6. Sözleşmenin Devri Yasağı

Bir önemli husus da sözleşmenin devrinin yasak olduğunu sözleşmeye eklenmesidir. Arsa sahibinin inşaatı tamamlama bakımından ekonomik gücü olmayan bir müteahhit ile karşı karşıya gelmesinin önü kapanacaktır.

7. Cezai Şart, Kira Kaybı/Kullanamamadan Dolayı Kayıp

Sözleşmedeki maddelere uyulmaması durumunda cezai şart öngörülebilir. Bununla birlikte inşaatın arsa sahibine geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin uğramış olacağı zararların da açıkça yazılması arsa sahibinin menfaatine olacaktır.

8. Teknik Şartname

Müteahhit kendisine bırakılan dairelerde hangi malzemeleri kullanmış ise arsa sahibine kalacak dairelerde de o malzemelerin kullanılacağının sözleşmeye yazılması teknik şartname bakımından önem arz edecektir.

Teknik şartnamenin mümkün mertebe detaylandırılması gerekir. Aksi takdirde ortalama düzeyde malzeme kullanılması söz konusu olabilecektir.

Ayrıca teknik şartnameye uyulmaması durumunda uygulanacak yaptırımın da yazılması isabetli olacaktır.

Av. Hakan Dimdik

Paylaş
Paylaş
Paylaş
Paylaş
Paylaş
Benzer Yazılar
default-featured-image
‘Örselenmiş kadın’ hukuk kriteri olsun
default-featured-image
Yargıtay son noktası koydu! Maaş geçiş promosyonu...
i
Ülkenin PKK İle Mücadelesinde Halkın Gaz Bombasından Etkilenmesi Hak İhlalini Oluşturmaz-AYM Kararı
773x435_cmsv2_c889a1f1-98d8-599f-ae50-11fe5d156835-4814412
12 Yıldır Süren Davada Taraf Uzun Yargılamadan Dolayı Tazminat Hak Eder
alkolsatisi
Polis, Gece 22.00'dan Sonra Alkol Satışı Yapıldığına İlişkin Alıcı Kılığında Büfeye Tuzak Kuramaz
ankara-bam-4-123-07-202016-05
Her Ne Kadar Eşi ,Uyuşturucunun Sanığa Ait Olduğunu Söylese de Sanığın Kabulu Etkin Pişmanlık Hükmünü Oluşturur
569ae394-95b6-4415-aff8-89b675fee871b18d927d-177b-4859-ba00-88e448e92846
Koronavirüs Dolayısıyla Kiranın Düşürüldüğüne İlişkin Haberin BAM Kararı
907441-642x340
Yargıtay, Faturanın Sahteliğinde Bu Hususlara Dikkat Ediyor
arabuluculuk-nihai-tutanaginin-sunulmamasi-gerekcesiyle-davanin-reddi_65b78
Arabuluculuk Nihai Tutanağının Sunulmaması Gerekçesiyle Davanın Reddi
aile_konutundaki_serh_nasil_kaldirilir_h11977_2550f
Aile Konutu Şerhinin Terkini İstemi
ziraat-bankasi-halkbank-vakifbank-garanti-bbva--4882707
Bankalara Rekabete Aykırı Davranışlar
752x395-milyonlarca-arac-sahibini-ilgilendiriyor-danistay-acikladi-artik-hacizli-araclar-1560862424685
Hacizli Aracın Tescil Talebi, Noter Satışından Sonra Konulan Hacizler