GİRİŞ
Uygarlıklar tarih boyu yüksek yapılar kurma hevesindeydiler. Mısırlılar piramitleriyle, Sümerliler zigguratlarıyla, Çinliler pagodalarıyla, Hıristiyanlar çan kuleleriyle, Müslümanlar minareleriyle hep daha yüksek yapı yapma eğiliminde oldular. Buna sebep çoğu kez teolojik ve simgesel olarak bu yapılara bir anlam yüklüyor oluşlarıydı. İnsanoğlunun önem verdiği değerler değiştikçe, uğruna yüksek yapılar inşa ettiği meta da değişti. Geçmişte ibadet, Tanrıya yakın olma ve manevi hazza erişmek için yüksek yapılar inşa eden insanlar; bugün ise çoğunlukla ekonomik nedenlerle bu yapıları yaratıyor. Söz gelimi; feodal dünyada tanrının -dolayısıyla kralın/efendinin- gücünü simgeleyen Yüksek Yapılar, kapitalist dünyada şirketlerin, patronun ve ekonominin gücünü temsil eder hale geldi.Gerek ekonomik gerek sosyal gerekse siyasi bir çok neden insanları giderek daha da dikey yapılaşmaya teşvik eder hale gelmiştir. Görkemli görünüşleri, oldukça yeterli iç hacimleri ve sahip olmanın vermiş olduğu insani haz başta olmak bir çok açıdan tercih edilen yüksek yapılar, genellikle ülkelerin iktisadi açıdan en gelişmiş yerlerinde yoğunlaşırlar. Türkiye’de Maslak, Çankaya ve Bayraklı; Çin’de Şangay, Birleşik Arap Emirleri’nde Dubai, Amerika’da Manhattan gökdelenleri ile ön plana çıkan yerleşim yerleri olmuştur. Aynı şekilde bölgeleri, sahip oldukları yüksek yapılara göre sıralamak da mümkün hale gelmiştir. Gerçekten de kıtaları, sahip oldukları gökdelenlere göre sıraladığımızda Asya, Kuzey Amerika, Avrupa, Güney Amerika, Okyanusya ve Afrika sıralaması karşımıza çıkar. Bu sıralamanın, kıtaların iktisadi açıdan sıralanışını da vermesi bir tesadüf değildir. Zira bahsedildiği gibi kapitalist sistemin yerleşmesi ile birlikte, yüksek yapılar kendini ekonomik bir ihtişamın simgesi olarak bulmuştur.
Bu yapılar, yalnızca kendi içinde yaşayan, çalışan veya bulunan kimseleri değil tüm çevresini etkiler bir niteliği haizdir. Bu husus kendine mevzuatta da yer bulmuştur. Öyle ki İzmir Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapı Yönetmeliği, yüksek yapıları tanımlarken onun bu özelliğinden yararlanmıştır. Yüksek yapı inşa edilen çevre; sosyolojik, ekolojik, ekonomik ve daha pek çok açıdan etkilenir ve değişir. Söz gelimi bu yapılar bulundukları kentlerin çehrelerini değiştirir. Bu sebeple de inşalarının ayrı bir hukuki prosedüre tabii olması ve yapı izinlerinin başkaca etkenler de düşünülerek incelenmesi gerekir. Örneğin bu yapılar, gökyüzünden yoğun bir biçimde yararlanan ve daha da önemlisi başka kişi ve yapıların gökyüzünden faydalanmasını olumsuz yönde etkileyen oluşumlardır. Buradan hareketle; Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan, bu nedenle de sahipsiz kamu malı niteliği taşıyan gökyüzünden, yalnızca ekonomik imkanlar sayesinde daha fazla yararlanıyor olmalarının Sosyal Devlet ilkesi açısından incelenmesi gerekecektir.
I. Yüksek Yapı Kavramı
A)Yüksek yapıya ihtiyaç duyulma nedenleri
Giriş kısmında Yüksek Yapıların sosyal nedenlerine değinmiştik. Ancak malum olacağı üzere, yüksek yapı yapımının tek nedeni sosyal, psikolojik veya manevi değildir. Her şeyden evvel insan nüfusunun devamlı artması ancak yer kürenin yaşanabilir alanının aynı kalması; çok daha küçük alanlardan çok daha işlevsel yararlanılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amacın bir diğer nedeni ise ilk sebeple de bağlantılı olarak arsa bedellerinin oldukça yüksek miktarlara ulaşmış olmasıdır. Bu amaca yönelik akla gelecek ilk ve belki de en etkili çözüm ise yerleşimlerin yatay bir biçimde genişlemesindense, dikey olarak yükselmesini savunmak olmuştur. Gerçekten de bir dönümlük bir arsada taban alanı kat sayısının(TAKS) 0.4 ve kat alanı kat sayısının(KAKS) da 0.8 olduğunu düşünelim. Böyle bir arsada her biri 100 metrekareden, azami olarak 8 bağımsız bölüm yaratılabilecektir. Bu da bu arsanın her biri dört kişilik sekiz aileye ev sahipliği yapsa dahi en fazla 24 kişinin yaşamasına imkan sağlayacağını göstermektedir. Ancak aynı arsada, yine taban alanı kat sayısının 0.4 ama bununla beraber kat alanı kat sayısının bir yüksek yapıya uygun olarak değiştirildiğini düşünelim böyle bir durumda aynı alanda çok daha fazla sayıda insanın yaşaması sağlanmış olacak ve arsadan daha verimli faydalanılmış olacaktır.
Yüksek yapıların çoğalması, teknolojik gelişmenin de bir ürünü olarak görülebilir. Bahsedildiği üzere, insanoğlu uzun yıllardır yükseklerde bulunmak, yüklerde yaşamak istemiştir. Ancak bu, yaşadığımız çağda çok daha imkan dahilinde ve erişilmesi çok daha kolay bir hedeftir. Yapılarda taşıyıcı sistem malzemesi çeliğin olarak kullanımı, yüksek dayanımlı beton teknolojisindeki ilerlemeler, kalıp teknolojisindeki gelişimler, asansör ve hidrofor sistemindeki gelişmeler yüksek yapılar yapmamızı ve bunlar içinde yaşamamızı daha da kolay kılmıştır.
Son olarak, her ne kadar yüksek yapılar betonlaşan bir kentin simgeleri olarak gösterilse de doğru bir planlama ile yüksek yapılar daha yeşil şehirler için kullanılabilecek bir yöntem olabilir. Öyle ki aynı büyüklükte arsada daha çok kişinin yaşamasını sağlayan Yüksek Yapılar, bu nedenle daha çok arsanın yeşil alan, park, bahçe ve kamusal alan olarak değerlendirilmesini sağlayabilir. Bu nedenle gökdelenler, daha yaşanılabilir ve modern şehirler yaratmamızı sağlayabilir.
B)Yüksek yapı kavramı ve sınıflandırılması
Genel olarak kabul edilmiş bir Yüksek Yapı tanımı yoktur. Aynı şekilde, İmar Kanunu da dahil olmak üzere, Yüksek Yapı kavramını tanımlayan bir kanunumuz da bulunmamaktadır. Ancak kimi yönetmeliklerde, bu yapılar tanımlanmıştır. Yüksek Yapı, Bina yüksekliği 21.50 metreden veya yapı yüksekliği 30.50 metreden fazla olan binaları ifade eder. Bir başka tanıma göre ise yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapılardır.
Yüksek yapılar genel olarak beş kategoride değerlendirilirler. İlk kategoride 8-12 arası binalar bulunur. Gerek mimari gerek teknolojik açıdan en az donanım gerektiren tür budur. Türkiye’de bulunan yüksek yapılar, çoğunlukla bu kategoride yer alır. İkinci kategoride ise 12-25 kat arası binalar bulunur. Üçüncü kategori yüksek yapılar ise 25-55 kata sahiptir. Üçüncü kategoriden itibaren İmar Hukuku açısından özel tedbirlerin alınması gereklidir. Dördüncü kategoride ise 55-75 kat arası binalar vardır. Son kategori ise Süper Gökdelenlerdir. Bu yapılar, 75 kat ve üstü binalardır. Türkiye’de henüz süper gökdelen olarak değerlendirilebilecek bir yüksek yapı bulunmamaktadır.
25 ve üzeri kata sahip binalar gökdelen olarak değerlendirilir. Bunun bir sonucu olarak üçüncü, dördüncü ve süper gökdelen kategorilerindeki binalar Gökdelendir. Buradan hareketle, her gökdelen bir yüksek yapı olsa da her yüksek yapı gökdelen kapsamında değerlendirilmez.
Son olarak, her yüksek yapı bina değildir. Her ne kadar bina olmasalar da Fransa’da bulunan Eiffel Kulesi, Amerika Birleşik Devletleri’nde bulunan Özgürlük Anıtı, Rio de Janeiro’da bulunan Kurtarıcı İsa Heykeli bunlara örnek teşkil eder. Bunlar da yüksek yapılar olmakla beraber, işlevsel bir nitelikleri yoktur ve bina niteliği taşımazlar.
C)Yüksek yapılara ilişkin görüşler
Yüksek yapıların inşasının iktisadi, teknolojik, teolojik ve sosyolojik pek çok nedeni olduğu gibi bu yapılara ilişkin görüşlerin de pek çok farklı kaynağı vardır. Bu görüşleri oldukça detaylı başlıklar altında tasnif etmek mümkün olsa da konumuzun hukuki esasından kopmamak adına bu görüşleri genel bir başlıklandırma ile “Yüksek Yapılara Karşı Olan Görüşler” ve “Yüksek Yapıları Kabul Eden Görüşler” kısımları altında işleyeceğiz.
1-Yüksek yapılara karşı olan görüş
Defaatle bahsedildiği üzere; yüksek yapı inşaasının birbirinden oldukça farklı bir çok sebebi vardır. Bu nedenle de bu yapılara karşı çıkılmasının da birbirinden farklı kaynakları olabilmekte. Yüksek yapılarak karşı çıkan bu görüşler, gerek çevreci gerek sermaye karşıtı gerekse bağımsızlıkçı temellere dayandırılabiliyor.
Başta gökdelenler olmak üzere, yüksek yapıların büyük sermayeleri ve dolayısıyla da vahşi kapitalizmi temsil etmesinden ötürü bu yapılara karşı çıkılması oldukça yaygın bir görüş. Öte yandan bu yapıların inşaasının çoğu zaman bir rant ağını ve hukuk dışı ilişkileri de içinde barındırması bu görüşleri körükler nitelikte.
Bu yapılara, deprem benzeri doğal afetlere veya Terör Eylemlerine karşı daha dayanıksız ve risk altında olduğu iddiasıyla da karşı çıkılmaktadır. Özellikle Dünya Ticaret Merkezi’nin bir terör saldırı ile yıkılmasının ardından bu görüşler kendine daha çok taraftar bulmuştur. Bununla beraber yüksek yapı inşaasının diğer yapılara nazaran teknik açıdan çok daha ayrıntılı ve iyi denetleniyor olması deprem tehlikesine karşı daha dayanıksız olunduğu iddiasını giderek daha da temelsiz kılmaktadır. Ancak bu görüşler, geleneksel bir bakış açısı ile hala varlığını sürdürmektedir.
Son olarak, bu yapılara kent estetiğini bozduğu ve diğer yapıların Manzara Hakkı’nı ihlal ettiği sebebiyle karşı çıkan görüşler de mevcuttur.
2-Yüksek yapıları kabul eden görüşler
Burada bir “destek olma” kavramından ziyade, “kabul etme kavramını” kullanmak doğru olacaktır. Zira yüksek yapıların inşaası günümüz toplumunun kaçınılmaz bir ihtiyacıdır. Daha önce değindiğimiz üzere insan nüfusu artmakta ancak yer kürenin üzerinde inşaat yapılabilecek alanı artmamaktadır. Bu da yatay değil dikey bir yapılaşmayı zorunlu kılmaktadır. Çok daha az bir taban alanından kat alanı katsayının arttırılması sayesinde daha işlevsel yararlanmak artık destek olup/olmamanın dışında zorunlu bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.
Yine daha önce değinildiği gibi; yüksek yapılar daha çok alanın yeşil alan olarak değerlendirilmesini sağlayacağı gibi kent estetiği açısından da daha olumlu bir etki yaratabilir.
II. İmar Hukuku Bakımında Yüksek Yapılar
Yüksek yapılar; fiziksel varlığı, tekniği ve etkisi diğer yapılara nazaran daha ayrıntılı ve daha büyük ölçekli olan yapılardır. Gerek fiziki boyutları gerekse beşeri potansiyelleri bu durumu zorunlu kılmaktadır. Bu sebeple de yüksek yapılar, hukuki açıdan da özel bir düzenleme ve planlamaya muhtaçtır. Bu yalnızca yüksek yapıların kendi varlığı için değil, içinde inşaa edildikleri şehrin imar durumu için de kaçınılmaz bir durumdur.
A)Planlama
Gelişen toplum, yapılaşma teknolojileri ve iktisadi olanaklar; insanoğluna daha yüksek yapılar inşaa etmeyi dayatmıştır. Bu nedenle de yüksek yapı kavramı, özellikle bu nitelikteki binalar açısından insanlık tarihi için yeni bir kurumdur. Bu sebeple İmar Planlarında yüksek yapılar için alanlar belirlenmesi de oldukça yenidir. Zira önceleri bu planlar içerisinde yüksek yapılara ayrılmış alanlar ihtiva etmezdi. Her ne kadar, bütüncüllük ilkesi gereğinde imar planlarının değişmemesi ana kural ise de yerel ihtiyaçlar yüksek yapılara imar planlarında yer verilmesi suretiyle bu planların değişmesini zorunlu kılabilir. Bu nedenle de yüksek yapılar, beraberinde yeni imar planları da getirmişlerdir.
Bu yeni planların, yüksek yapılara ayrılmış alanları belirlerken özel lejantlar barındırmaları zorunludur. Bu lejantlar da plan notları kullanılarak açıklanmalıdır.İmar planı ile bir bölgenin yüksek yapılara ayrılması, her idari işlemde olduğu gibi kamu yararı amacı taşımalıdır. Öte yandan bu yönde bir alan yaratmanın arz-talep dengesi açısından da bir karşılığı olmalıdır. Aksi bir durumda, bu imar planı değişikliğinin işlevsel bir değeri olmayacaktır. Aynı şekilde, yüksek yapı inşaasına ihtiyaç duyulan bir bölgede, bu yönde bir imar planı değişikliği yapılarak, yüksek yapılara hukuken cevaz verilmemesi de yapı talebinin yer altına inmesine yol açabilir.
Koruma Amaçlı İmar Planı, yüksek yapılar açısından özellik gösterebilir. Özellikle kentsel sit olarak belirlenmiş yerler açısından silüetin korunması, temel amaçlardan biridir. Yüksek Yapılar ise, daha önce bahsedildiği üzere şehir silüetini tamamıyla etkiler bir etkiyi haizdir. Bu nedenle koruma amaçlı imar planı ihdas edilen yerler açısından, yüksek yapı taleplerinin Koruma Bölge Kurullarınca incelenmesi gerekir. Buralarda yüksek yapıya izin vermek, kentsel sitin bozulmasına yol açacağından kurulun bu yönde değişiklik taleplerine mümkün mertebe menfi bir tavır göstermesi doğru olacaktır.
Yüksek yapıların varlığına yönelik plan değişikliklerine karşı tüm idari işlemlerde olduğu gibi yargı yolu açıktır. Öte yandan bu davaları açma ehliyeti açısından, Şehir Plancıları Odası ve Mimarlar Odası gibi kamu kuruluşlarının da dava açma ehliyetini haiz olduğunu kabul edilir. Bu tip davalarda ilgili bölgenin yüksek yapılara ayrılmasında kamu yararı olup-olmadığı, planın yapımı sırasında yapı çevreleri ile birlikte değerlendirilip değerlendirilmediği ve imar haklarında hukuka aykırı bir ayrıcalık yaratılıp yaratılmasını; şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı yönünden tartışılır.
B)Yüksek yapıların inşaası
Yüksek yapılar; fiziki boyutları, içerisinde barındırdığı insan yoğunluğu ve iktisadi önemleri nedeniyle yapımı ayrıntılı olarak denetlenmesi gereken yapılardır. Zira olası bir teknik hata veya yapısal eksiklik telafisi mümkün olmayacak felaketlere yol açabilir. Bu nedenle yüksek yapıların inşaası da çeşitli hukuki metinlerle ayrıntılandırılmıştır.
Bu konuda en kapsamlı metinlerden biri İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin Yüksek Yapılar Yönetmeliği’dir. Bu yönetmelik, yüksek yapılara ilişkin tanımların ardından m. 3 vd. Maddelerinde yüksek yapı inşaasında uyulması gereken esasları belirlemiştir.
İlgili yönetmelik; yapının yapılacağı çevreden bacalarına, yapının pencerelerinden elektrik tesisatına kadar akla gelebilecek tüm ayrıntıları düzenlemiştir. Yalnızca binanın donatıları veya betonarme yapısı değil, örneğin asansör imalatında kullanılacak hammaddenin nitelikleri dahi yine bu yönetmelikte kendine yer bulur. Çoğunluğu inşaat mühendisliği(Civil Engineering) tekniğine ilişkin kavramlar olmakla birlikte; gökdelenin/yüksek yapının hukuki varlığına izin verilmesi de bu yönetmeliğe uygun inşa edilmesi ile mümkündür.
Yüksek binanın “yapı kullanım izin belgesi” alabilmesi ancak; Mimar, Şehir Plancısı, İnşaat Mühendisi, Elektrik Mühendisi ve Makine Mühendisi, tarafından kendi ihtisas dallarında hazırlanmış binada yaptıkları işlemleri ve aldıkları önlemleri belirleyici raporlar, yapıya ve yapılara göre imar koşullarını ve kentsel tasarım koşullarını içeren raporun sunulması ve uygun bulunması ile mümkün olacaktır.
C)Yüksek yapıların yıkımı
1-Mevzuata aykırı olma durumu ve yıkım
İmarKanunu m. 2 uyarınca tüm yapılar, imar mevzuatına uygun inşa edilmek zorundadır. Yüksek yapılar da bu genel kuraldan müstesna değildir. Yüksek yapılar da gerek İmar Kanunu gerek konuya ilişkin yönetmelikler gerekse konuya ilişkili diğer mevzuata uygun olmak zorundadır. Bir yüksek yapı, imar mevzuatına uygun değilse yıkımı söz konusu olacaktır. Bu yıkım hususunda idarenin bir takdir yetkisi olmayıp, ilgili yükümlülükleri yerine getirmeyen yüksek yapı yıkılmak zorundadır. Bu idare için bir yükümlülüktür.
Yıkım kararı alınması, bir idari işlem olup usulü kanunlarla düzenlenmiştir. Bu hususta genel kanun, İmar Kanunu olup özel kanunlar da bulunmaktadır. Bir özel kanun bulunması halinde, onun uygulanacağı açıktır. Ancak özel kanun bulunmayan hallerde yıkım kararı, genel kanun olan İmar Kanunu’na göre yerine getirilecektir.
Yıkım kararı, çeşitli gerekçelerle alınabilir olmakla birlikte mutlak suretle bir gerekçesi bulunmalıdır. Bu gerekçe ruhsatsızlık, ruhsat ve eklerine aykırılık veya yıkılmaya yüz tutmuş olmak vb. olabilir. Bu durumlar, yüksek yapı için de geçerli olabilir. Zira kanunlarımızda yüksek yapılara özel bir yıkım prosedürü düzenlenmemiştir.
2-Yüksek yapıların yıkımı için özellik teşkil eden sebepler
a)Şehircilik ilkeleri açısından yıkım gerektirebilecek durumlar
(1)Binanın cepheleri bakımından
Burada önemli olan en önemli husus bina cephesinin yol ile olan ilişkisidir. Binanın; yol cephesine göre içeriden başlaması, yol girişini olumsuz etkilememesi ve bunları sağlamak için de yol cephesiyle arasında belirli bir mesafe bulunası gerekir. Bunların sağlanması için örneğin bina önüne bir cep açılabilir veya binanın araç girişi yoldan ayrılan bir tali yolla sağlanabilir. Bunların olmaması halinde yüksek yapının şehircilik ilkelerine aykırı olması durumundan bahsedilebilecektir.
(2)Araç park alanı yoğunluğu bakımından
Yüksek yapıların iktisadi durumu düşünüldüğünde, bölgede fazladan bir otomobil yoğunluğu yaratacağı da aşikardır. Ancak şehircilik ilkeleri açısından, yüksek yapının bulunduğu bölgeye, bu yönde bir külfet getirmiyor olması gerekir. Bunun için en etkili çözüm, yüksek yapının bünyesinde bir otopark barındırması olacaktır.
Otopark sorununa dayalı bir yıkım kararının gerekçesinde, çevrede bulunan diğer otoparkların bu bölgenin otomobil yoğunluğunu karşılamaya yetmediği tartışılmalıdır. Zira, bölgedeki diğer otoparklar sayesinde bu açıdan bir sorun oluşmuyorsa; yüksek yapının yıkımına karar verilmesi amaç yani kamu yararı yönünden hatalı olacaktır.
(3)Yayalar bakımından
Yüksek yapıların, yayaların şehirden yararlanma hakkını olumsuz etkilememesi gerekir. Örneğin geçiş güzergahlarının kapatılması veya yapının yayalar üzerinde “basıcı bir etki” yaratması şehircilik ilkelerine aykırılığa örnek gösterilebilir.
(4)Sosyal alt yapı bakımından
Sosyal alt yapı; şehrin sağlık, eğitim, dini ve kültürel faaliyetler açısından planlanmasıdır. Bu sosyal imkanların sağlanması için yapılar inşa edilmesi gülü bir sosyal alt yapı kurulmasını sağlar. Yüksek yapı, bu sosyal alt yapının sağlanmasına hizmet etmeli veya en azından bu sosyal alt yapının tesisine engel teşkil etmemelidir. Bu durum objektif açısından ortaya konmalıdır.
(5)Teknik alt yapı bakımından
Teknik alt yapı; şehirdeki yaşamın devamı için gerekli olan maddi kaynakların genel bir ismidir. Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon; otobüs, metro ve diğer raylı sistemler; Baz istasyonlar, erişim ve lojistik ağları gibi tüm sistemler Teknik alt yapıyı oluşturur. Yüksek yapıların, bu teknik yapıya ek yapılmasını gerektirecek kadar yoğunluk yaratmaması gerekir. Bu da aynı şekilde objektif raporlar ile ortaya konmalıdır.
(6)Yeşil alanlar bakımından
Park, bahçe, çocuk oyun alanları için ayrılan bölümler yeşil alan olarak değerlendirilir. Yüksek yapının bu yeşil alanlarda azalmaya neden olmaması, aksine daha düşük bir alanda daha işlevsel yapıların inşasına cevaz verdiği için yeşil alanları arttırıcı bir etkisi bulunmalıdır.
(7)Trafik bakımından
Modern şehirlerin belki de en önemli sorunlarından biri otoyollardaki araç yoğunludur. Yüksek yapının bu yoğunluğu daha da arttırıcı bir etkisi bulunmamalıdır. Burada önemli olan, bir yüksek yapının bu etkisi açısından Ulaştırma ve Koordinasyon Merkezi’nin(UKOME) olumlu görüşünün alınması gerekliliğidir. Trafik yoğunluğu değerlendirilirken, bölgeye ulaşımı sağlayan diğer araçların varlığı da dikkate alınmalıdır. Örneğin yüksek yapının bir yolu kapatmaması, yolu kapama potansiyeli olan dükkanlar barındırmaması ve buna ilişkin tali çözümler üretmesi gerekir.
(8)Kentin genel görünümü bakımından
Bir kentin genel görünüşünü meydana getiren, esasında hukukun bizzat kendisidir. Zira kentin nasıl yapılaşacağına ve dolayısıyla da nasıl bir görünüm sergileyeceğine İmar Mevzuatı karar verir. Bir kimsenin mülkiyetinde olan taşınmazın, makul bir yüksekliğe kadar olan kısmı da o kişinin mülkiyetinde sayılır. Ancak bu makul yüksekliğin sınırından başlayarak göğe doğru yükselen kısım, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu nedenle bu kısma ilişkin görünümün kontrolü de idarenin takdir yetkisinde bulunmaktadır. Ancak idare bu takdir hakkını kullanırken imar mevzuatın kendine çizdiği sınırlar ve kamu yararı amacı ile bağlıdır.
b)Planlama ilkeleri açısından yıkım gerektiren durumlar
Yüksek yapılara cevaz veren bir imar planının yalnızca bilimsel ve teknik kurallara değil; imar hukukunun diğer ilkelerine de uygun olması gerekir. Bunlardan en önemlilerinden biri de Plan Hiyerarşisine Bağlılık ilkesidir. Bu itibarla yüksek yapıların yapılacağı alanları belirleyen imar planının nazım imar planına uygun olması gerekir.
Öte yandan Bütüncüllük ilkesi gereği, mümkün mertebe plan değişikliğinde bulunmamak gerekir. Eğer böyle bir değişiklik yapılacaksa dahi bunun parsel değil ada bazında yapılması gerekir. Ancak bunun aksinin yapılmasının önünde bir hukuki engel yoktur.
c)Özel düzenlemeler açısından yıkım gerektiren durumlar
Bazı durumlarda, yüksek yapılar için özel hukuki düzenlemeler öngörülmüş olabilir. Örneğin, İzmir sınırları içerisinde yapılacak bir yüksek yapının İzmir Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapılar Yönetmeliği’ne uygun olması gerekir. Daha önce de bahsedildiği üzere bu yönetmelik yüksek yapının inşasına ilişkin olarak mimari, mühendisliksel ve teknik ölçütleri belirler.
Böyle bir durumda, ilgili yüksek yapının bağlı bulunduğu idarenin çıkardığı özel düzenlemelere de aykırı olmaması gerekir.
3-Yüksek yapıların yıkımının kamu yararı açısından değerlendirilmesi
a)Kamu yararı kavramı
Bahsedildiği üzere yıkım kararı bir idari işlem ve yıkım işlemi de bir idari fiildir. Bu nedenle ikisi açısından da kamu yararının gözetilmesi şarttır. Zira idari işlem teorisi açısından, amaç mutlaka kamu yararı olmalıdır. Kamu yararının varlığı iki kıstasın tartışılması ile saptanır. Bunlardan ilki ihlal edilen hakkın niteliksel üstünlüğü diğeri ise çoğunluğun yararıdır. Bazı durumlarda ise korunması gereken birden fazla yarar olabilir. Böyle bir durumda ise artık üstün kamu yararından söz edilir. Üstün kamu yararı ile kast edilen, iki yarar karşılaştırıldığında birinin diğerine üstün tutulması ve korunmaya daha layık görülmesidir.
Kamu yararı kavramının kendisi ise kesin tanımı olmayan bir kurumdur. Ancak bu niteliği çoğu kez, onu daha işlevsel kılmaktadır. Zira böylece her somut olayın değerlendirilmesi açısından esneklik sağlanabilir.
Yıkım kararı ve bu kararın icrası ancak kamu yararı varsa gereklidir. İdarenin yalnızca belli kişileri kayırma veya belli kişilere zarar verme kastıyla bu kararı alması yetki saptırması meydana getireceğinden amaç yönünden sakat bir idari işlem söz konusu olur.
Kamu yararı taşımasının yanı sıra yıkım kararı ölçülülük ilkesine de uygun olmalıdır. Yüksek yapının yıkılması ile mülkiyet hakkına müdahale etmek, yıkılmaması halinde halel gelecek hak arasında bir oran olmalıdır. Bu oranın bulunmaması halinde artık yapılan işlemin ölçülü olduğu ve kamu yararına hizmet ettiği söylenemez. Yıkım, mülkiyet hakkına müdahale eden bir hukuki işlem olduğundan son çare olarak başvurulmalıdır. Bu nedenle yıkıma gerek olmaksızın giderilebilecek eksikliklerin bulunması halinde bunların tamamlatılması ile yetinilmeli yıkım yoluna gidilmemelidir.
b)Yüksek yapıların kamu yararı açısından değerlendirilmesi
Bazı durumlarda, yüksek yapının yıkılmaksızın varlığını sürdürmesi kamu yararına daha uygundur. Bu yüksek yapı bünyesinde çalışarak istihdama dahil edilen kişi sayısının fazlılığı ve yine bu yapı bünyesinde sürdürülen ticari faaliyetlerin devlet lehine yarattığı katma değer ve diğer vergi gelirleri ile bunların kamu hizmetlerinde kullanılıyor oluşu yüksek yapının varlığını sürdürmesini kamuya daha yararlı bir duruma getirir. Öte yandan yıkım nedeniyle ödenebilecek tazminat, yıkım masraflarının oldukça fazla oluşu ve yıkım için gerekecek emek maliyeti düşünüldüğünde yüksek yapının yıkımının kamuya ek bir külfet getireceği de su götürmez bir gerçektir. Ayrıca yıkım sırasında üçüncü kişilerin uğraması muhtemel zarardan da idarenin sorumlu olabileceği düşünüldüğünde, yüksek yapının varlığının devamının savunulması hukuka ve kamu yararı kurumuna daha uygun görünmektedir.
Bu nedenle yüksek yapı, yıkımın kaçınılmaz olduğu durumlar ayrık olmak üzere varlığını sürdürmelidir. Açıklanan nedenlerle, bu durum kamu yararına da uygun olacaktır. Varlığının devamının kamu maliyesine doğrudan katkısı ve yıkımın kamuya fazladan külfet getiriyor olmasının yanı sıra yüksek yapılar özel sermayeye de katkı sunar. Şehirlerin sosyo-kültürel yapısının geliştirilmesi, turizme katkı sunması, daha az alan kaybı ile daha işlevsel yapıların yapılması ve kapital birikimi sağlaması yüksek yapıların özel sermayeye sunduğu faydanın bir ürünüdür. Bu nedenle pek çok açıdan, yüksek yapıların varlığını sürdürmesi kamu yararına daha uygun görülmektedir.
III. Sonuç
Dini/manevi yoğunluğun, dünyevi gücün ve iktisadi kalkınmanın göstergesi olarak yüksek yapılar; hem çok uzun hem de oldukça kısa bir süredir hayatlarımızda ve yaşam alanlarımızda bulunuyor. Bu yapıların savunucuları bulunduğu gibi azımsanmayacak sayıda kimse de bu yapılara tamamıyla karşı duruyor. İşte bu sebeplerle başta gökdelenler olmak üzere yüksek yapılar pek çok tartışmayı da içinde barındırıyor.
Ancak bize göre; iktisadi kaynakların, insan popülasyonları kadar hızlı artmadığı ve bu nedenle de ekonomik darboğazların yaşanabildiği dünyamızda, yüksek yapıların Sosyal Devlet ilkesi açısından da tartışılması bir mecburiyettir. Öyle ki, defaatle bildirildiği üzere devletin hüküm ve tasarrufu altında olan gök; yüksek yapılar sebebiyle yalnızca mülkiyet hakkı sahibinin kullanımına bırakılmaktadır. Bu suretle ilgili alanlar, bu yapılara sahip olamayacak kimselerin kullanımının mümkün olmayacağı şekilde sermayeye teslim edilmektedir.
Anayasamızın 43. Maddesi Kıyılardan Yararlanma Hakkı’nı düzenlemiş ve devletin mutlak tasarrufu altında olan bu sahipsiz malların(kıyılar) sermayenin hüküm ve tasarrufuna terk edilemeyeceğini hüküm altına almıştır. Söz gelimi Sosyal Devlet ilkesini benimseyen Anayasamız, sahipsiz malların kullanımında herkese fırsat eşitliği sunulması ve buralardan yararlanmanın engellenmemesinin devlet güvencesinde olması gerektiğini saptamıştır. Bu sayede herhangi bir özel teşebbüsün veya gerçek/tüzel kişinin bu kıyılara sahip olması imkansız hale gelmiştir. Bu suretle bir kimsenin yalnızca daha iyi ekonomik şartlara sahip olması nedeniyle, doğal zenginliklerden daha çok yararlanmasının önüne geçilmiştir.
Benzer bir çözüm, yüksek yapılar açısından da akıllara gelmektedir. Zira mülkiyetin dikey kapsamı değerlendirildiğinde, yalnızca makul bir yükseklik bu hakkın kapsamında değerlendirilebilecek niteliktedir. Bu makul yükseklik da “yarar” kavramı kullanılarak saptanır. Bu makul yüksekliğin üstü ise devletin hüküm ve tasarrufu altında olan sahipsiz mal statüsündedir. Ancak kıyılardan farklı olarak burada bazı kesimlerin, bu sahipsiz mallardan yararlanmasının önü açılmış -daha doğrusu kesilmemiş- durumdadır. Bize kalırsa, bu durumun sosyal devletin prensipleri ile ne ölçüde bağdaştığı tartışılmalıdır. Yüksek yapıların bir çok açıdan fayda sunduğu ve şehirlerimize iktisadi açılardan katkı sağladığı zaten vurgulanmıştı. Ancak bu sundukları karşısında, devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerin kullanım hakkını elde ettiği de gözardı edilmemelidir.
Bu itibarla, idarelerin imar planı değişiklikleri ile yüksek yapılar yapılmasının önünü açarken, bu kararlarının Anayasamızca belirlenen sosyal devlet ilkesinin prensiplerine ne kadar uygun olduğunu da değerlendirmeleri, bizce yerinde olacaktır.
Kaynakça
- Celep, Zekai/Özuygur, Ali Ruzi; “Yüksek Binaların Yapısal Tasarımı”, İMO Bursa Bülten, TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Bursa Şubesi Yayın Organı, Y. 2017, S. 70, s.8-13.
- Coşkun, Erdal; “Yüksek Binaların Gelişimi ve Tasarım İlkeleri”, Erişim Tarihi: 11.01.2021, http://web.iku.edu.tr/~ecoskun/semineryapı2006.pdf.
- Ersöz, A. Kürşat; “Bir İdari İşlem Olarak Yıkım Kararı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XIX, Y. 2015, S. 3, s. 103-150
- Gündüz, Orcan/Turan, Z. Bülent; “Yüksek Yapılar ve İzmir’de Yüksek Yapıların Oluşumu Üzerine”, Erişim Tarihi: 16.01.2021, https://makaleler.tripod.com/bilimsel/03.htm
- Karabıyık, Halil; İmar Hukuku Dersleri, 8. Baskı, (Seçkin Yayıcılık), Ankara, 2017.
- Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe; Eşya Hukuku, 20. Baskı, (Filiz Kitabevi), İstanbul, 2017.
- Sancakdar, Oğuz; İmar Hukuku Genel Esaslar, 1. Baskı, (sorubankası.net Yayınları), İzmir, 2020.
